1.賃貸住宅・賃貸マンションに活用する

賃貸経営のメリットは次の3つ
①長期にわたって家賃収入が期待できます。
②税負担の軽減が見込めます。
③次の世代に喜ばれる、資産継承につながります。

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収益について


①・・・長期にわたって家賃収入が期待できます。


[月々定額の収入が見込める事業です]
緻密な計画のもとに建てられた賃貸住宅は、長期にわたって安定したご入居者を確保できます。月々の現金収入は豊かな老後を過ごすための私的年金としても魅力です。


[資産運用の効率を高め低金利対策として有効です]
低金利が続く中、預貯金の金利での収入はほとんど期待できません。せっかくの資金を眠らせずに、比較的少ないリスクで運用できるのが「賃貸住宅経営」です。
入居者ニーズをしっかりとらえた建物を建て、家賃設定など的を射た経営計画のもとで運営する賃貸住宅から得られる収入は、預貯金の金利を大きく上回ることが考えられます。


[入居率の高い賃貸住宅として活用されることで土地の資産価値が高まります]
近年では、その不動産から生み出される収益を基準に考える「収益還元法」が不動産価格の評価基準になってきています。更地や古い家が建っている土地をそのままにしておかず、人気の高い高品質の賃貸住宅を建てて運営することが、土地の資産価値をより高めることにつながります。

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税金を考える

②・・・税負担の軽減が見込めます。

 

[固定資産税・都市計画税]

土地の固定資産税は、更地に対する税額の1/6にできます。

※一定の条件を満たした場合。

●固定資産税は土地・建物などを所有している限り毎年かかる税金です。これらが市街化区域内にあれば、原則として都市計画税も併せて課税されます。

●税額は時価に対する課税ではなく、固定資産税の「評価額」(3年に1度見直しを実施)をもとに「課税標準額」が設定され、それに税率をかけて算出されます。「評価額」を記載した固定資産課税台帳は、各市町村の資産税課で所定の期間に閲覧できます。

●更地であれば、「評価額」はそのまま「課税標準額」になります※1)が、賃貸住宅などの住宅を建てると、「住宅用地の課税標準の特例」により「課税標準額」は1/3(都市計画税は2/3)になります。※1

●さらに1戸あたりの敷地(敷地面積÷住居の数)が200㎡以下なら、「小規模住宅用地の特例」により固定資産税の課税標準額は1/6(都市計画税は1/3)までになり、税負担が大幅に削減されます。※1

●建物にかかる固定資産税も、新築の賃貸住宅の場合、一定の条件※2)を満たせば3年間(3階建て以上の準耐火構造・耐火構造の場合は5年間)、住居部分(1戸当たり120㎡が限度)に相当する税額が1/2に軽減されます。


    ※1)負担調整措置がとられている土地の場合はこれと異なる方法で

    課税標準額が算出されます。
    ※2)住居用部分の床面積が一戸当たり50㎡以上280㎡以下(戸建

    以外の貸家の場合40㎡以上280㎡以下)であり、総床面積の

    50%以上であることなど。

 

 

[ 相続税 ]

賃貸住宅を建てて相続すれば税額の軽減が期待できます。

 

●相続税の評価は原則的には相続開始時の時価とされています。評価の仕方はそれぞれの財産の種類によって決まります。土地・建物といった不動産の場合、評価額は一般的には時価より低く、特例によってさらに低くなる場合もあることから、現預金で相続するより有利だといわれています。

●たとえば市街地の宅地の場合、土地は国税局が決定する路線価(公示価格のほぼ80%程度)を基準に評価額が決まります。建物は固定資産税の評価額(建築費の60%程度)がそのまま相続税の評価額になります。

●所有する土地に賃貸住宅を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地の評価」によって路線価のさらに80%程度に減額され、建物も「借家権割合」に応じて控除されるので固定資産税評価額のさらに70%程度に減額されます。

[ 所得税 ]

賃貸住宅経営で必要経費が認められ、税務効果が生まれます。

●「賃貸住宅経営」では毎月の家賃収入などから「不動産所得」が生じ、給与所得や事業所得など他の所得があればそれらを合計して確定申告します。この申告所得をもとに所得税の額が決まります。

●「賃貸住宅経営」はひとつの事業であり、所得を計算する際「必要経費」が認められます。実際にはその事業年度に支出しないのに税務上では費用に計上される「減価償却費」をはじめさまざまな必要経費が認められており、それらを差し引いた所得を申告できるので、所得税を軽くする効果が生まれます。

● 所得税の申告には「白色申告」と、一定の条件のもと色々な特典を有する「青色申告」があり、青色申告で行えばさらに税務効果が高まります。

●「損益通算」できる2種類以上の所得の中に赤字の所得(たとえば不動産所得)と黒字の所得(たとえば給与所得)がある場合、一定の順序に従って黒字の所得から赤字の所得を差し引いて申告できるので、黒字の所得にかかる税負担を軽減することができます。

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資産をのこす

③・・・次の世代に喜ばれる、資産継承につながります。

 

→ より価値ある資産として継承できます。

代々受け継いでいる土地も、時代とともに変わる周辺の状況に応じた活用を考えることで価値ある資産になります。お持ちの土地が、賃貸住宅を建てるのにふさわしい条件が整っているなら、「賃貸住宅経営」によって安定した収入が期待でき、それにより付加価値の高い資産として次の世代へ継承することができます。
社会的にみても、美しい地域の街づくりに貢献する誇り高い資産を譲り渡すことになります。

 

 

→ 土地だけでなく、収入源を継承することになります。

「税金を考える・相続税」の項で紹介したように、土地は賃貸住宅を建てて継承すると、土地も建物も相続税の評価額が低くなります。「賃貸住宅経営」によって安定した家賃収入を得れば、借入金の返済後にプラスの現金収入が残り、土地だけではなく収入源を継承することになります。



→ 生前贈与により、家賃収入を確保しておくことも可能です。

賃貸住宅を建てることにより相続のうえでの税制上のメリットを受けられるだけでなく、生前贈与をしておけば「賃貸住宅経営」で生まれる収益を相続時の納税資金として蓄えておくこともできます。

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