相続税対策

相続税対策を考える上で最も重要なこと!

相続税対策を考える上でポイントになるのは、相続財産を減らすことです。

相続財産そのものを減らすのであれば、土地を売却することが一番簡単なことです。
しかし、土地を売却しても、その売却代金である現金が相続財産となり、
相続財産を減らすだけでは対策としては根本的な解決にはなりません。

相続税対策を考える上で最も重要なことは、相続税の評価額を下げること。

賃貸マンションを建設して、相続税対策をする前に比べ相続税評価額を大幅に下げることが可能となります。
また、賃貸マンションを建設するにあたり借入をすれば、さらに借入金を相続財産から差し引きことができますので、その分相続税評価額が下がり、

このように「借入」をして「賃貸マンションを建設」すると、非常に合理的な相続税対策であることがわかります。

 

しかし、数字的には相続税対策になりますが、賃貸マンションの収益見込みには、色々なリスクを想定した場合、100%と言えない場合もあります。

 

相続税対策になる理由!

賃貸マンションを建設することで、相続税評価額を下げることができます。

・建物→6割
・土地→2割

を相続税評価額から割引してくれます。これが、相続税対策になる理由です。

 

賃貸マンションを建設された方の悩み?!

1.空室が多く、借金が返せない

 

賃貸マンションの建設計画段階では、家賃収入で借入金を返済していく計画になると思います。ここで問題になるのが、家賃収入で借入金を返済していくことができるのか、ということです。

賃貸マンションを建設するということは、「不動産賃貸業を経営する」ということです。厳密に「需要・立地・環境・収支」などの分析が不可欠です。

空室が多くなり家賃収入で借金を返済できなくなった場合、確かに相続税対策になってはいますが、日常生活を脅かす結果となることは避けなければなりません。相続税対策ばかりに目を向けて、このようなトラブルに巻き込まれる可能性もあるということも考慮すべきです。


2.遺産相続で争い(相続トラブル)になる

 

「賃貸マンション建築後に相続が発生したとき、賃貸マンションを相続人の間でどのように分けるのか」という相続トラブルです。
例えば、相続人が複数人の場合。
現金での相続であれば平等に分けることができます。

しかし、賃貸マンションの場合はどうでしょうか。
平等に、建物と土地を複数人で共有するのでしょうか。
不動産の共有は、相続争いを作る原因となる場合があります。

賃貸マンションを建設するときは、相続税対策だけではなく、建てた後の遺産相続のことも視野に入れて検討する必要があります。

リスクとは?

厳しいことをいうようですが、

1.空室リスク対策のための家賃保証制度は確実なものではない
2.賃貸マンションを建設すると、土地価格の評価が下がる
3.相続税を現金一括で払えない可能性がある
4.固定資産税の負担が増える可能性もある

 

これらの「リスク」は大変重要な内容です。「節税対策」という名ばかりのシミュレーションではなく、建築する環境や需要、リスクなどを含めた計画が必要です。

 

相続に備える3つの対策、何が必要かを見極める

 「相続対策」とひとことで言っても、その内容、目的は幅広く、相続対策について、以下の3つに分けて考えるとした場合

 

 

(1)財産移転対策…どの財産を、誰に、どれだけ移転させるか
(2)財産評価対策…どのように評価額を下げて、相続税額を少なくするか
(3)財源調達対策…どの財産から、どのくらいの相続税納税資金を調達するか

 

 

 ただし、相続が発生したからといって、すべての人に(1)~(3)のすべての対策が必要なわけではありません。

 

 

相続対策に関する相談はプロの意見を!

単に、対策を行うのではなく、「この対策によって、こういう効果が期待できる」という因果関係をはっきりと分析し理解しておくことにより、それぞれの対策の効果もより高まります。当社では「地域に詳しい」公認会計士・税理士を交えて、相続物件の活用法をよりリアルに3D画像を検証しながらご覧頂けます。

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